par Dessouroux, Christian ;Decroly, Jean-Michel ;Cawoy, Valérie
Référence RÉALISATION D’ÉTUDES SUR DES MESURES DE GESTION FONCIÈRE EN VUE DE LIMITER LA HAUSSE DU COÛT DU FONCIER, Subvention CPDT complémentaire 2024-25
Publication Non publié, 2025-12-31
Partie d'un rapport
Résumé : FINALITÉS ET OBJECTIFS Dans plusieurs régions rurales de Wallonie, une concurrence croissante émerge entre les demandes liées aux résidences principales et celles générées par les usages touristiques et récréatifs, comme les résidences secondaires ou les locations touristiques commercialisées sur des plateformes en ligne. Cette dynamique exerce une pression importante sur les marchés locaux, mais reste largement sous-documentée. En effet, les outils statistiques actuels peinent à capturer ces phénomènes dans leur totalité, ce qui complique leur analyse et leur régulation.La recherche de la CPDT intitulée « Espaces ruraux, des usages en évolution : le recyclage du bâti existant en lieux d’habitat non permanent » (2023-2025) a permis de mettre en évidence cette problématique, en croisant diverses sources de données. Elle révèle notamment que les statistiques officielles sous-estiment considérablement le nombre de biens destinés à la location touristique. Les premières analyses cartographiques, menées en 2023, ont permis d’identifier plusieurs communes rurales particulièrement affectées par ces tensions, telles que Vresse-sur-Semois, Durbuy ou La Roche-en-Ardenne. Cette dynamique d’investissement immobilier dans les zones rurales de Wallonie s’inscrit dans un contexte de transformations socio-économiques exacerbées par la pandémie de COVID 19. L’essor du télétravail et la recherche d’un cadre de vie plus calme ont accru l’attractivité des campagnes, bien que ces migrations restent limitées en volume. Parallèlement, l’intérêt croissant pour l’achat de résidences secondaires accentue encore la pression sur les marchés locaux, surtout dans les communes touristiques. Ces tendances, combinées à des prix immobiliers relativement accessibles et à une stratégie de valorisation du tourisme rural, alimentent une concurrence de plus en plus marquée entre les résidences principales et les usages récréatifs, soulignant l’urgence d’une régulation plus adaptée. Cette dynamique s’inscrit également dans un cadre plus large d’artificialisation continue des terres en Wallonie, en contradiction directe avec les objectifs du Zéro Artificialisation Nette (ZAN) et les principes du Schéma de Développement du Territoire (SDT), qui visent une gestion parcimonieuse de l’espace et une concentration de la production de logements dans les zones déjà urbanisées. Face à ces enjeux, il est essentiel de disposer de données fiables et d’outils de régulation permettant de concilier les usages résidentiels et touristiques concurrents, de prévenir l’exclusion des populations locales, et de promouvoir un développement territorial équilibré et équitable sur le plan social. DÉROULEMENT DES TRAVAUX Les travaux menés ces deux dernières années ont été réalisés en complément et en accompagnement direct de la recherche sur l’habitat non permanent (HNP) menée entre 2023 et 2025. Cette étude a permis de quantifier et de caractériser le développement de l’HNP en Wallonie, en analysant sa géographie, ses impacts territoriaux et en réalisant une série de séjours de terrain. L'objectif principal de cette recherche est de proposer un ensemble d'outils pratiques pour l'encadrement de l’HNP, destinés aux acteurs communaux et régionaux.La présente mission portant sur les mesures de gestion foncière a concentré ses efforts sur deux axes principaux : • Recensement exhaustif de l’HNP : Une méthodologie rigoureuse a été mise en œuvre pour collecter, traiter, localiser et consolider les données issues de diverses sources (cadastre, plateformes de location, données fiscales locales, etc.). Cette approche a permis de créer une base de données spatiales détaillée, offrant une vision précise de la répartition des résidences secondaires et des locations touristiques dans plusieurs communes rurales wallonnes.• Analyse spatiale et politique foncière : L'exploitation des données récoltées a permis de croiser les informations sur l’HNP avec différents référentiels territoriaux (cadastre, zones d’affectation des plans de secteur, périmètres de centralité définis par le Schéma de Développement du Territoire). Ces croisements ont permis de mieux comprendre les dynamiques territoriales complexes liées à l’HNP et d’envisager des options d'encadrement plus adaptées aux spécificités locales. Par ailleurs, les enseignements tirés de ce travail ont nourri l’actualisation du tableau des mesures de gestion foncière (voir : https://difusion.ulb.ac.be/vufind/Record/ULB-DIPOT:oai:dipot.ulb.ac.be:2013/412460/Holdings), auquel plusieurs propositions ont été intégrées ou ajustées. PRINCIPAUX RÉSULTATS Les analyses spatiales effectuées à partir des données de six communes rurales ont permis d’obtenir une série de résultats chiffrés et qualitatifs, dont les principaux enseignements sont présentés ci-dessous : 1. Impacts sur l’urbanisation et le patrimoine L’HNP contribue activement aux processus d’extension résidentielle et d’artificialisation des terres. Cette dynamique s’exprime soit par la construction de bâtiments résidentiels servant directement d’HNP, soit par l’occupation de biens anciens, retirés du marché résidentiel. Ce phénomène amplifie la demande en terrains constructibles pour les candidats à une installation permanente. Par ailleurs, l’HNP joue un rôle ambivalent dans la préservation du patrimoine. D’un côté, il permet de redonner vie à des bâtis anciens, souvent délaissés. De l’autre, son usage intensif à des fins touristiques, notamment via la transformation fonctionnelle de certaines demeures, peut limiter leur retour à une vocation résidentielle. Cela renforce ainsi l’inadéquation entre les biens ainsi reconfigurés et la demande locale en logements. 2. Redéfinition des usages des logements Le développement de l’HNP redessine sensiblement l’occupation « traditionnelle » du bâti. Aujourd’hui, les zones d’habitat des villes, et surtout des villages touristiques, sont de plus en plus marquées par la présence de biens relevant de l’HNP. Ces biens peuvent être majoritairement des résidences secondaires ou des locations touristiques, en fonction des spécificités locales. Dans certains cas, l’ampleur du phénomène est telle qu’un basculement des usages vers une fonction essentiellement axée sur les loisirs et le tourisme devient manifeste.Dans les zones de loisirs, des dynamiques contrastées émergent. Par exemple, dans certains parcs résidentiels de week-end (PRWE) situés dans des communes touristiques, de nom breuses « habitations de vacances » sont reconverties en locations touristiques. À l’inverse, dans d’autres zones de loisirs, souvent caractérisées par un bâti plus modeste, un phénomène différent s’observe : l’usage croissant des « habitations de vacances » comme résidences principales. Ces constats, fondés à la fois sur des observations éparses et sur la confrontation de différentes sources de données, mettent en lumière une redéfinition des usages des logements, avec des redistributions notables entre leurs diverses fonctions. Ces dynamiques mériteraient d’être étudiées plus en détail. 3. Vers une meilleure prise en compte de l’HNP dans les politiques publiquesPour intégrer pleinement l’HNP dans les outils de politique foncière et d’aménagement du territoire, plusieurs leviers d’action émergent : • Clarification des définitions juridiques et fonctionnelles : Les termes « logement », « habitation », « résidence secondaire », « location touristique » ou encore « équipement de loisirs » sont souvent utilisés sans en donner une définition précise ou commune, créant des incohérences. Une clarification conceptuelle et terminologique en adéquation avec les polices connexes à l’aménagement du territoire serait toutefois essentielle pour une planification territoriale cohérente. • Adaptation des schémas de développement : Les outils tels que les SDC et SDP devraient intégrer des éléments spécifiques relatifs à l’HNP afin d’anticiper et/ou encadrer leurs impacts sur les territoires. • Création d’un référentiel commun sur l’usage des logements : La mise en place d’un cadre partagé pour localiser, dénombrer et distinguer clairement les résidences principales, résidences secondaires, locations touristiques, autres usages et biens inoccupés constituerait une avancée majeure pour objectiver l’évolution des usages des logements et la place qu’y prend l’HNP.

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