par Dessouroux, Christian ;Verelst, Simon ;Duvivier, Nadège;Bianchet, Bruno;Decroly, Jean-Michel ;Diekmann, Anya ;Hanin, Yves;Leclercq, Alexandre;Hendrickx, Sébastien;Halleux, Jean-Marie;Dupont, Joachim;Van Huffel, Eva
Référence RÉALISATION D’ÉTUDES SUR DES MESURES DE GESTION FONCIÈRE EN VUE DE LIMITER LA HAUSSE DU COÛT DU FONCIER, Subvention CPDT complémentaire 2024-2025
Publication Non publié, 2025-12-31
Partie d'un rapport
Résumé : UN PREMIER CHAPITRE POUR CERNER LA PROBLÉMATIQUE 1. Une crise structurelle de l’abordabilité éclairée par la dynamique foncière L’évolution récente du marché résidentiel wallon s’inscrit dans une dynamique structurelle profonde : le logement coûte de plus en plus cher et représente une part croissante du budget des ménages. Les données européennes le confirment : entre 1999 et 2020, la part du budget consacré au logement est passée de 22 % à 32 %, et en Wallonie, elle atteint 31 % en 2022. Si cette pression touche désormais les ménages à revenus moyens, elle reste particulièrement marquée pour les ménages locataires, les familles monoparentales, les isolés et les jeunes ménages. L’effort financier pour se loger dépasse fréquemment « le raisonnable » au sens des définitions classiques de l’abordabilité, et devient un facteur créant ou aggravant des inégalités sociales et territoriales. Si cette évolution se manifeste aujourd’hui avec une grande acuité, elle ne s’explique pas seulement par des facteurs conjoncturels tels que l’inflation ou la hausse des taux hypothécaires. Dans la durée, la hausse des prix résulte avant tout d’une augmentation structurelle de la valeur des terrains (c’est-à-dire de la rente foncière) plutôt que d'une augmentation des coûts techniques de construction. En étudiant la situation dans 17 économies avancées, il ressort que jusqu’à 80 % de l’augmentation des prix réels des logements sur le long terme est imputable à la hausse du prix des terrains, et non à celle des matériaux ou de la main-d’œuvre. En Belgique, ce taux est estimé à 73 %, et 54 % en Wallonie. À cela s’ajoutent des phénomènes de spéculation immobilière et de financiarisation, qui accentuent la pression sur les marchés résidentiels. Il ressort également que « plus le logement est coûteux, plus le foncier impacte son prix ». Le différentiel de prix qui existe entre la Wallonie et la Flandre s’explique en partie par la rareté foncière plus importante en Flandre. En Wallonie, il reste cependant à identifier si l’augmenta tion du prix du foncier est dû à la raréfaction de terrains constructibles, à d’autres facteurs tels que la spéculation foncière et immobilière ou à une combinaison de divers facteurs selon le contexte territorial. Ce mécanisme confère à la gestion foncière un rôle essentiel dans toute stratégie visant à préserver l’accessibilité financière au logement. Mais il opère dans un contexte économique particulier marqué par une inélasticité de l’offre de logements : le marché du logement réagit très faiblement aux variations de la demande à court terme. Les projets immobiliers exigent du temps, rencontrent des obstacles nombreux (rétention foncière, recours, incertitudes réglementaires), et les biens existants ne répondent pas toujours aux besoins en termes de taille, de qualité ou de localisation. L’inélasticité explique pourquoi une hausse de la demande, qu’elle soit démographique, spéculative, financière ou liée à de nouveaux comportements d’investissement immobilier, se traduit avant tout par une hausse des prix plutôt que par une augmentation significative de l’offre. 2. Optimisation spatiale, ZAN et logement : un risque d’aggravation sans politiques volontaristes C’est dans ce contexte déjà tendu qu’intervient la mise en œuvre des politiques d’optimisation spatiale et de Zéro Artificialisation Nette (ZAN). Une question centrale se pose alors : une limitation de l’offre en terrain peut-elle conduire à une hausse des coûts du logement ? Les conclusions de la note sont claires : oui, si cette limitation n’est pas accompagnée de politiques volontaristes en faveur du logement abordable. Les expériences internationales mobilisées dans la note convergent : lorsque la limitation de l’étalement urbain ou la densification se combinent à un marché libéralisé sans instruments spécifiques en faveur du logement abordable, les prix augmentent et les inégalités socio-spatiales se creusent (cas de la Norvège, du Royaume-Uni et de la Suisse). Autrement dit, sans garde-fous, les objectifs environnementaux - réduire l’artificialisation, densifier, rapprocher les fonctions - peuvent produire des effets socio-spatiaux indésirables et alimenter de nouvelles disparités territoriales. Pour concilier la dimension écologique de la densification et la dimension sociale de l’accès au logement, une volonté politique forte est nécessaire, de même que la mise à disposition d’outils d’aménagement et de politiques sociales adéquats. À cet égard, la note insiste sur le fait qu’il n’existe pas de solution unique ni d’outil « magique ». La voie la plus prometteuse pour concilier sobriété foncière et accessibilité financière consiste à activer des combinaisons d’instruments, en puisant simultanément dans plusieurs registres d’action (urbanisme, foncier, politique du logement, fiscalité, production immobilière publique, etc.) et en les articulant de manière coordonnée et stratégique. L’intensité et la nature de ces instruments doivent varier selon les territoires, les dynamiques de marché et les profils fonciers : ce qui est pertinent dans une métropole en tension ne l’est pas nécessairement dans un territoire touristique ou dans une commune rurale.Cette conclusion conduit à un renversement important dans la manière d’aborder la problématique de l’accessibilité : le débat ne peut pas se limiter aux politiques du logement (aides à la pierre, aides à la personne, dynamisation de la production, réforme des normes). Il doit intégrer pleinement la dimension foncière (maîtrise publique du sol, lutte contre la rétention, mobilisa tion du foncier économique ou résidentiel sous-utilisé, régulation de la densification) et la dimension territoriale (pressions différenciées selon les marchés urbains, ruraux et touristiques).Enfin, la note rappelle que, dans un contexte de droit de propriété fort, le véritable enjeu réside moins dans la conception que dans la mise en œuvre effective des dispositifs. L’intervention publique suppose la capacité de sécuriser des opérations, de mobiliser le foncier public ou d’influencer la mobilisation du foncier privé, faute de quoi les objectifs de logement abordable restent théoriques. À ce titre, les acteurs publics locaux apparaissent comme des opérateurs centraux : leur maîtrise foncière, leur capacité à structurer des partenariats et à orienter des projets immobiliers conditionnent la possibilité d’accueillir des ménages à revenus modestes tout en limitant l’artificialisation.3. Conclusion pour la suite de la note technique Les travaux montrent clairement que préserver l’abordabilité du logement en période d’optimisation spatiale suppose d’agir sur le foncier, mais pas uniquement sur le foncier. L’enjeu est complexe, car les territoires, les marchés immobiliers et les dynamiques socio-démographiques sont hétérogènes : aucune réponse uniforme ne peut convenir partout. Une politique efficace relève donc moins d’un instrument isolé que de la combinaison de plusieurs leviers, adaptés à la réalité des lieux et coordonnés dans le temps.Dans cette perspective, l’action publique doit pouvoir s’appuyer sur une boîte à outils large et mixte, mobilisant idéalement des instruments complémentaires relevant de registres différents. Leur portée et leurs modalités de mise en œuvre varient selon les contextes : certains agissent sur le prix, d’autres sur l’offre, d’autres encore sur la structure ou la localisation du foncier ; certains sont directs, d’autres indirects ; certains produisent des effets rapides, d’autres relèvent d’un investissement de long terme. L’enjeu n’est donc pas de trouver « la » bonne mesure, mais d’apprendre à mobiliser les bons instruments, au bon endroit, au bon moment, dans les bonnes combinaisons. La section qui suit propose précisément cette lecture : une boîte à outils structurée, conçue pour nourrir la décision publique et faciliter la construction de stratégies foncières et immobilières adaptées aux réalités wallonnes.UN DEUXIÈME CHAPITRE QUI FORMULE DES MESURES DE GESTION FONCIÈRE Le répertoire de mesures présenté ci-après constitue une version enrichie du tableau développé dans la note de 2022 (Appui à l’actualisation du Schéma de Développement du Territoire - Note relative à de potentielles mesures de gestion foncière destinées à limiter la hausse du prix du foncier dans le cadre de la mise en œuvre d’une politique d’optimisation spatiale (Halleux et Al., 2022 ; https://orbi.uliege.be/bitstream/2268/301393/1/CPDT_RF_Dec_2022_Annexe_E1.3_NotePrixFoncier.pdf). Cette actualisation repose sur :• une relecture structurée des outils recensés dans la note initiale, en proposant une nouvelle organisation ; • l’intégration de priorités ou d’orientations générales d’ordre politique découlant des changements institutionnels récents, notamment les réformes du Code du Développement Territorial (CoDT ; 2023), le Schéma de Développement du Territoire (SDT ; 2024) et la Déclaration de Politique Régionale 2024-2029 ; • les enseignements tirés de travaux de recherche récents, notamment ceux menés dans le cadre de la présente subvention CPDT ; • une mise en regard d’expériences et d’instruments de gestion foncière et d’encadrement des marchés immobiliers résidentiels développés dans d'autres contextes européens.Cette actualisation est le fruit d’un travail collaboratif mené par les trois centres de recherche de l’équipe CPDT (Lepur-ULiège ; IGEAT-ULB ; CREAT-UCLouvain).

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