par Perilleux, Hugo
Président du jury Van Criekingen, Mathieu
Promoteur Decroly, Jean-Michel
Publication Non publié, 2023-05-25
Thèse de doctorat
Résumé : À Bruxelles, comme dans d’autres villes européennes, la question des loyers et de leurs conséquences sociales pose de plus en plus problème. Pourtant, la question du logement est souvent abordée par le biais des locataires, laissant notre connaissance sur les propriétaires relativement partielle. Au travers de cette thèse, divisée en quatre chapitres, je me chargerai de répondre à la question : « comment la rente structure-t-elle le marché de la location ? » La première partie traite de la théorie de la rente et vise à répondre à la sous-question suivante : « Qu’est-ce que la rente ? ». D’abord, j’y présente ce qu’est la rente pour les Physiocrates, les classiques, les marxistes et les néoclassiques. Ensuite, je m’attarde sur les différences d’interprétation au sujet des trois catégories de rente – différentielle, absolue et de monopole – chez K. Marx ainsi que sur leur transposition au contexte urbain.La seconde partie de la thèse porte sur le profil des bailleurs et est guidée par cette question : « Qui perçoit la rente dans le secteur de la location de logements ? ». Elle se base sur des données administratives individuelles de la documentation patrimoniale. Une partie de la littérature insiste sur la financiarisation du logement. Pourtant, il ressort de cette analyse que les logements loués sont surtout possédés par des propriétaires individuels de petite ou moyenne envergure. Ces bailleurs sont plutôt issus des classes intermédiaires et supérieures même si l’existence de bailleurs populaires n’est pas négligeable. Enfin, bien qu'elle représente une part significative des ménages bruxellois, l’extraction de rentes est le fait d’une minorité, et porte sur des logements pour la plupart anciens et déjà amortis.Dans la troisième partie, j’étudie les stratégies de maximisation de la rente et je documente le cas de la conversion de logements en hébergements touristiques par le biais des plateformes du type Airbnb et HomeAway. Dans ce chapitre, je m’attarde d’abord à caractériser l’offre ainsi que l’ampleur des fréquentations dans le but de discuter des dynamiques de professionnalisation. Ensuite, je propose une mesure de l’impact sur le marché résidentiel au travers d’un dénombrement des meublés très utilisés. Enfin, au regard de la théorie de la rente, j’évalue le caractère rentable de la conversion de logements en hébergements touristiques.La quatrième partie de la thèse s’intéresse à la régulation de la rente et tente de répondre à la question : « Comment réguler la rente dans le secteur de la location de logements ? ». D’abord, j’y traite de la pertinence et des possibles effets pervers des régulations des loyers. Ensuite, je réalise une analyse critique de la mesure de régulation basée sur un système de loyer de référence mis en place à Bruxelles. Enfin, j’étudie, sur des données de l’Observatoire des loyers, les écarts entre les loyers effectivement pratiqués et le revenu cadastral, la base utilisée par l’administration fiscale pour les impôts fonciers.Ensemble, ces quatre parties fournissent une grille de lecture du marché de la location en mettant en lumière les dynamiques d’extraction rentière sur lequel il repose et en produisant une connaissance accrue des propriétaires bailleurs.

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